Китай би могъл да стане една от малкото държави, успели да изпуснат въздуха от балона, преди той да се спука
За разлика от американците, купувачите на имоти в Китай обикновено плащат първоначално поне 40% от цената на жилището. Това означава, че няма нужда да се притесняват, че евентуален минимален спад би могъл да изяде целия им капитал, а банките имат малък повод да се тревожат от прилив на неплатежоспособни собственици, връщащи ключовете от жилищата си, пише Ройтерс. По данни на МВФ дългът на домакинствата в Китай е по-малко от 20% от БВП на страната, или една пета от дела в САЩ.
„В САЩ жилищният сектор бе начин за теглене на кредити за домакинствата. В Китай той е начин за спестяване“, твърди Стивън Грийн, икономист от Standard Chartered в Хонконг.
Това е разлика от изключително значение. Именно задлъжнялостта превърна жилищния срив в САЩ в глобална финансова криза. Това предполага, че ако жилищният пазар в Китай претърпи подобен спад, икономическите последици ще са много по-меки.
Това обаче не означава, че подобен спад би бил безболезнен.
Има няколко проблема. Продажбите на нови жилища в Китай са намалели рязко в някои градове, което излага строителите на по-голям риск от фалити. Местните власти, които разчитат на продажбите на парцели, за да изплатят дългове за 1,5 трлн. долара, могат да претърпят забавяне на паричния поток, което на свой ред ще натовари банките с лоши дългове.
Пекин обаче изглежда готов, изпълнен с желание и способен да ограничи икономическия спад. През последните 18 месеца Китай предприе мерки срещу спекулантите в имотния бранш в опит да охлади цените.
Ако продължи този курс на действие, Китай би могъл да стане една от малкото държави, успели да изпуснат въздуха от балона, преди той да се спука.
Достъпност на жилищата
Национални данни показват, че достъпността на жилищата в Китай не се различава особено от тази във Великобритания и се различава съвсем слабо от тази в САЩ, където цените на жилищата паднаха рязко през последните пет години.
В големи градове като Пекин и Шанхай обаче нещата стоят другояче. Данни на МВФ показват, че жилище с площ 70 кв. м в Пекин струва около 20 пъти повече от средния годишен разполагаем доход на домакинство, четири пъти повече от равнището за страната и седем пъти повече, отколкото в САЩ. Пекин, Шанхай и Ханджоу изглеждат по-зле, отколкото Токио, който е известен с високите си цени.
За Китай скъпите жилища могат да са много по-голяма заплаха за социалната стабилност, отколкото за финансовата. Когато средностатистическият гражданин вече не може да си позволи цените на пазара, рискът от безредици расте, а това е заплаха за управляващата Комунистическа партия.
Това обяснява бързата реакция на Пекин в опит да премахне спекулациите, докато други страни оставиха пазарните сили да регулират ситуацията – понякога с катастрофални икономически последици, както се видя в САЩ.
През юли Китай разшири списъка с градове с действащи ограничения за броя на жилища, които едно семейство има право да закупи. В момента има 40 града с въведени подобни рестрикции, включително Пекин и Шанхай.
През януари властите повишиха минималната първоначална вноска за второ жилище до 60% от 50% по-рано.
В Китай ще е нужно цените на жилищата да паднат с около 40%, преди отрицателният капитал сред собствениците да се превърне в сериозен повод за тревога, твърди Баренд Йансен, началник на отдела за управление на средства за нововъзникващите пазар в Royal Bank of Canada.
Нарастващите заплати също са от полза за Китай. Жилищният срив в САЩ съвпадна с остър скок на безработицата и застой в заплатите. В Китай двуцифрените повишения на възнагражденията са нещо обичайно, така че доходите ще нарастват по-бързо от цените на жилищата.
Какво предстои?
Китайците имат вродена склонност към прекомерни инвестиции в имоти, тъй като за повечето граждани няма кой знае какви други опции. Фондовият пазар е изключително нестабилен, капиталовите пазари са недоразвити, а лихвите по депозитите в банките са твърде ниски, за да компенсират нарастващата инфлация.
„Проблемът в Китай е,че властите казват на хората, че не искат те да инвестират в жилища, но не им казват в какво друго да инвестират“, обяснява Джон Удс, главен стратег за Азия в Citi Private Bank.
Препоръките на МВФ към китайската жилищна политика по-рано тази година бяха да се повишат лихвите, да се развият финансовите пазари и да се въведе данък върху имотите на широка база.
Едва ли може да се очаква движение по първите две препоръки в близко бъдеще. Що се отнася до данъка върху имотите, в Чунцин започна пилотна програма, чиято цел бе да охлади ръста на цените, като плановете са тя да бъде въведена в цялата страна.
Тази промяна ще е твърде закъсняла, за да облекчи сегашната ситуация, но все пак има повод за оптимизъм, че жилищните ограничения, наложени от Пекин, работят. Ръстът на жилищните цени започна леко да се забавя в някои от водещите градове, включително в Пекин. Икономистът от Barclays Capital Дзян Чан очаква 10% спад от пика през 2011 г. до края на тази година. „Не очаквам внезапно спукване на балона в близко бъдеще“, твърди тя. „По-скоро мисля, че постепенно въздухът от него ще се изпуска“.
Какво ще направи Пекин?
Преобладаващото мнение сред икономистите в Китай е, че Пекин ще се намеси доста преди условията да се влошат. Властите биха могли да облекчат ограниченията за покупките на жилища, въведени през последните 18 месеца, или пък да намалят изискванията за резерви на банките, които в момента са на рекордното равнище от 21,5% за големите банки.
Leave a Reply